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[摘要] 最近，“旧改”这一词被频繁提及，6月19日，国务院常务会议上提出“加快推进城镇老旧小区改造。
最近，“旧改”这一词被频繁提及，6月19日，国务院常务会议上提出“加快推进城镇老旧小区改造。”
会议中明确：
一：要抓紧明确改造标准和对象范围，今年开展试点探索，为进一步全面推进积累经验。
二：要加强政府引导，压实地方责任，加强统筹协调，发挥社区主体作用，尊重居民意愿，动员群众参与。重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。
三：要创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。
四：要在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。
这次会议上做出这一系列部署，并且明确今年开展试点探索，就说明这项政策已经推进到具体实施阶段。
这次会议上做出这一系列部署，并且明确今年开展试点探索，就说明这项政策已经推进到具体实施阶段。
目前，共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。所以专家估算，旧改能带动的投资总额，可能高达4万亿。
这么大的投资体量，旧改，会不会成为下一个棚改呢？对房地产的影响到底有多大？
01
棚改，能够拉动三、四线城市房价上涨的直接原因是棚改的货币化安置，以前是政府修房给拆迁户，现在是直接给一笔款子。这笔钱从哪儿来？其实是央行直接贷款给拆迁户，只不过中间过了国家开发银行这一道桥梁。其中的工具就是PSL（抵押补充贷款），2014年央行向国开行注入了1万亿的PSL，期限3年，利率4.5%，主要用于棚改、保障房、三农和小微企业。
图片来源：中信建投
旧改，不同于棚改，旧城改造是企业行为，房地产企业和业主谈赔偿后，还需要和和政府谈补缴地价，公租房，容积率等等。在商谈价格的时候，房地产商需和政府及业主两边都商谈好价钱，而且旧城改造主要是开发商的商业手段，其形式还是一种商业投资行为，政府不可能直接行政介入。
虽然，相关方面提出“加大金融对老旧小区改造的支持”，但仍旧没有央行的直接支持的力度大。
02
棚改刺激的是房产投资、房价的上涨，旧改刺激的是基建投资和拉动消费。目前，共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。初步估算我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。
其次，老旧小区的改造项目投资周期很短，一般半年之内就能完成，边际效应明显，资金周转很快，能迅速转化为消费能力。而投资和消费是拉动经济增长的“三驾马车”中的两驾。
要创新投融资机制。意在明确提出了老旧社区的改造，要配上金融工具。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。
总的来说就是，40亿㎡改造规模、上亿居民覆盖、4万亿资金投入、金融工具加持、从内到外的全面升级……
03
棚改是大拆大建，旧改现阶段是小拆小建，是针对一些“老破小”进行改善，重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。
就二手房来说，一些地段佳，配套齐的“老破小”通过旧改，比如外墙翻新、加装电梯等，提升了居住的舒适度，延长了住房的使用年限，迎来的空间。但是，从另一方面来看又会抑制一部分的改善性购房需求。
在今年，上饶市提出用3年（2019-2021）时间开展“城市功能与品质提升行动”，其中就包括老旧小区加装电梯试点工作，详情点击蓝字查看＞＞＞ 3月，饶城老旧小区（原信州区工商局宿舍）加装首部电梯试行。
最后，旧城改造是会对房地产市场产生影响的，但这种影响的程度不大，不会达到像棚改那样的影响力度。
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房价肯定会受旧改而降